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比房地产税更厉害的土地增值税来了?
生成日期:2019/7/27    【浏览次数:51 次】  

7月16日始,财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(下称《土地增值税法》)向社会公开征求意见。


《土地增值税法》征求意见最重要的变化就是从暂行条例上升到了立法层面,并在征税的范围上做出了调整。将集体房地产纳入了征税范围,同时,拟取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。明确土地增值税仍实行四级超率累进税率,并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

 

立法征求意见稿公开后,有人惊呼:“比房地产税更厉害的土地增值税来了……”


我们梳理了有关土地增值税的7大问题,来分析未来土地增值税对个人征收的可能性,以及对房地产市场的影响。

请注意土地增值税开征的时间点,是1994年1月1日,是针对1993年海南等地的房地产泡沫推出的。此时,全国还没有一套完整的土地出让制度,真正意义上的房地产市场还没有形成

 



02


土地增值税的征收对象

 

1993年发布的《土地增值税暂行条例》中规定:


转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

 

 

此次征求意见的《土地增值税法》中也规定:

 

在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人,应当依照本法的规定缴纳土地增值税。

 


所以,土地增值税征收对象既包括企业,也包括个人




03


土地增值税对个人收了吗?

 

自1994年实施《土地增值税暂行条例》以来,这个税种对个人实际上一直没有征收。

 

在1994年1月1日公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中,规定:


个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税居住未满三年的,按规定计征土地增值税。


个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回或者转让的,免缴土地增值税

 


随着1998年房改推进,房地产开始成为国民经济的支柱产业。

 

至2008年10月,财政部和国家税务总局再度发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(137号文件),对个人住房交易实行免税政策。


一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。


二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。


三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。


因此,自1993年暂行条例发布以来,土地增值税实际上没有针对个人征收。


 


04


土地增值税为什么一直没有对个人征收?

 

土地增值税已经征收了25年,为什么一直没有对个人征收?

 

有两个原因必须考虑:


第一,土地增值税其实是一个特殊时期针对特殊对象开征的税种。

 

土地增值税开征时,“炒地皮”现象仅出现在海南等地,全国大部分地区的房地产市场尚未形成。

 

第二,土地增值税开征时,全国大部分地区的土地仍以“划拨批租”为主。

 

划拨批租的土地,在转让时如果有大幅度增值,则缴纳土地增值税天经地义。

 


但1998年以后,全国普遍实行了土地招拍挂制度,特别是2004年“831大限”之后。实际上住宅开发70年的土地使用权,是开发商以市场价格竞得的,价格中当然已经考虑了未来70年土地增值的因素。




01


土地增值税的由来

 

上世纪末1993年,在新中国的第一轮房地产热潮中,海南等地“炒地皮”等现象引发的房地产泡沫引起了中央的警惕。

 

1993年12月,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布,并从1994年1月1日开始实施。

 

《土地增值税暂行条例》开始实施当日,同时发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》对其加以补充。

 

和房地产税一样,对已经支付了高额土地出让金,并只有70年土地使用权的业主,再征一道土地增值税,在情理和法理上都有一定的障碍。

 

特别是2008年10月,全球金融危机的特殊时期,财政部和国家税务总局出台了“137号文件”,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

 

从那时起,一直暂免至今……

 



05


土地增值税由国务院条例上升为法律后,

会对个人征收吗?


当然有可能。

 

无论是条例还是《土地增值税法》的征求意见稿中,个人房产都是征税对象。

 

那么,土地增值税由国务院条例上升为法律之后,个人的土地增值税还可以继续暂免下去吗?

 

2008年10月由财政部和国家税务总局联合出台的“137号文件”,还具有法律效力吗?

 

可以肯定的说:“137号文件”已经没有法律效力了。土地增值税立法之后,随之原来的《土地增值税暂行条例》将废止,对《暂行条例》的各种解释和文件当然也就废止了。

 

在《土地增值税法》的征求意见稿中,已经明确规定,土地增值税的减征或免征,需国务院规定,并报全国人大常委会备案。

 

显然,财政部和国家税务总局也没有这个权力了。

 

所以从理论上来说,如果国务院不重新发布一个免除规定的话,个人也要开始征收土地增值税了。

 

如果真的按照征求意见稿中的标准征收,那么很多住房拥有者在房产交易时,将面临巨额的土地增值税税负

 

毫无疑问,那样,对二手房市场,甚至对整个房地产市场,将是一个毁灭性的打击。

 



06


土地增值税和房地产税,哪个对市场打击更大?


土地增值税和房地产税,无论哪个真正出台和征收,对房地产市场的打击都是巨大的。

 

两者不同的是:


(1)房地产税是持有税

 

无论是否转让,无论是否增值,每年都会征收,常年日积月累。

 

(2)土地增值税是收益税

 

没有收益不征收,不形成收益(产权不转移)不征收,一次性高额征收。

 

因此这两个税种针对的对象是不一样的。

 



07


土地增值税由国务院条例上升为法律的可能性


这是一项过去25年中对单位,特别是对房地产开发企业一直在实施的条例。

 

由此推断,立法的难度并不大。

 

或者说,这个立法难度,远低于房地产税立法。



结论


1,土地增值税上升为法律之后,存在着对个人征收的可能。

 

2,如果对个人征收土地增值税,将引发市场剧烈波动。

 

3,如继续免除对个人征收土地增值税,需国务院规定。

 

4,《土地增值税法》如果通过,将成为悬在市场上的一把利剑,官方随时可以通过征收或者减免,作为调控市场的手段。

 

特别是面对困难重重的房地产税立法,在某种程度上,官方可以以此代替房地产税形成对市场预期的威慑。

 

5,不能排除官方以“土地增值税”来调控市场,抑制投资、投机性需求。

 

但如果动用此法律,为了避免引发较大的社会震动,更大的可能是:老房老办法,新房新办法。

 

6,其实对房地产收益,还有一道税就是个人所得税。

 

按照个人所得税法,理论上,财产所得税率为所得额的20%。

 

如按此税率征收,对市场的打击也是巨大的。2003年,杭州曾试行过几个月,随后终止,现在各地通常都按照全额的1%左右核定征收。

 

7,迄今为止,我们还没有找到世界上任何一个国家,既征收持有阶段的房地产税,又征收高税率的土地增值税(税率高达30%-60%),再征个人所得税的实际案例。



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