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疫情之后,改善型、刚需型买房攻略
生成日期:2020/2/25    【浏览次数:82 次】  
疫情之后,到底要不要买房,每个人都有自己的看法。经过本次疫情,之前未买房一族可能会重新考虑要不要买房,对于已有房子的人,可能会考虑要不要换房。如果买房换房,要从哪些方面去考虑,在疫情之前,考虑更多的是给家人更好的生活,疫情之后,买房会考虑更多的因素,例如公共服务,社区以及周边配套、物业管理等。





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什么时候买房合适


受疫情影响,很多开发商相应给出了较大的优惠折扣,虽然是营销噱头,但是实际上应该会有一定的折扣,毕竟受疫情影响,线下售楼处关停,开发商开盘化为泡影,开发商面临业绩难以完成的压力,资金周转会遇到较大的压力,融资渠道有限,大环境逼着开发商把库存变成回款。

所以,现阶段,开发商有压力也有动力,在房价上作出更大的让步。对于刚需购房者来说,等到疫情得到缓解,售楼处开放了,开发商可能会在某个时间节点上采取集中入市的策略,那么这个时候对于购房者入手就是一个好时机。

在政策层面,金融政策已经有了松动的迹象。首付比例下调,例如认房又认贷政策在执行层面的小幅度松动,这些信号都预示着可以入手了。

另外目前调控政策主要是聚焦于开发商侧,在土地层面上有一些宽松信号,但是对于房地产市场能够产生实际拉动作用,对房价有影响的政策主要还是消费端的政策的松动。什么时候针对购房者有一些政策的宽松,比如限购政策和限贷政策在执行上有适度放松,这个时候可能就是购房者入手的好时机。





以上是从宏观层面上判断该不该买房,什么时候入手合适,但是对于普通购房者来说,获取这些信息的渠道较窄,而且没有那么直观,不易判断。

作为普通购房者可以从微观层面去判断,可以从身边的一些现象的变化去判断入手的时机:
1.自己所在城市的新房项目上市量增加,开发商开始开盘。
2. 小区周边二手门店开始营业,小区里面带看房的中介经纪人开始活跃,带看房的买房客户增加,中介经纪人开始在朋友圈发更多的房子的信息。
3. 身边的朋友同事,开始更多的讨论买房的事情。

基于以上身边的微观现象,就能够判断出来市场正在由休克状态进入到逐渐复苏的状态,这个时候就可以准备入手买房了。






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如何选房子?


那么到底买什么样的房子,可能在疫情之后,购房者对于如何选房子会有新的反思,从而对购房的决策产生影响。

1.买别墅的人可能会比之前要多。经过疫情这件事,对于有经济实力和改善型需求的购房者,更多的会考虑换别墅,因为别墅独门独院,私密性更强,绿化更好,社区的居住人口密度更低,在疫情之后,这种住宅产品可能会有一波市场潮流。

2.如果还是购买平层,购房者可能对于配套环境、房屋建筑结构方面的要求与之前有很大的不同。过去买房,更多考虑的是位置和价格,以及综合性价比,对于房屋建筑结构,可能研究考虑的不多。
但是在疫情之后,两梯四户、两梯六户、两梯八户,这种结构的房子被选择的可能性会下降,居住人口密度过大,确实会给生活上带来很多不便。如果资金能力可承受,首选肯定是一梯一户,其次是一梯两户,最后会考虑两梯四户。

3.在房屋内部功能选择也会有一定的变化。这段时间大家被隔离在家办公,书房这个功能空间就由过去的鸡肋变成了刚需。有了书房的配置,居家办公可能会更加舒适,也能有相对安静、独立的环境,能够更好的进入到工作状态。疫情之后,线上办公可能会对一类人群来说成为常态选择。
所以书房也将会成为未来居住产品的刚性需求。书房功能空间可以是多功能空间,既可以办公,可以放健身设施,也可以满足个人兴趣爱好的一些需求,所以除了居住和社交之外,书房是第三类空间。


4.从居家功能来看,双卫可能会成为居家生活的基本配置。若在平时,一个卫生间的使用高峰只在早上和晚上,但是,如果每天都在家里面生活,对于洗手间的使用频率会增加,双卫就会是基本的配置要求。

对于现阶段因为疫情需要居家隔离来说,双卫对于安全也显得尤为重要。所以双卫配置会更加方便和安全。

5.对于室内绿色健康建筑的标准会有大幅度的提升。在过去,多个新风系统、中央空调,人们觉得这就是科技健康住宅,但是通过本次疫情,人们会发现中央空调其实并不能保证人们安全的设施,甚至如果中央空调没有做好维护,反而会成为病毒传播的载体。

现在有很多开发商在社区当中配备了新风系统。实际上新风系统的配置也非常有讲究,它的出风口在哪,回风口在哪,以为有没有室内风的回路,如果只有出风口,没有回风口,那么这是假新风系统。

随着未来人们对居家健康要求和标准的提升,在购房时,这些细节上的选择也会有很大的改变和标准的提升。

6.物业服务的重要性。通过本次疫情,可以发现在人口密度高、社区相对老旧的社区,在物业服务及管理上不够精细。而一些品牌房企开发的项目,物业品质有保证,管理措施到位。这次疫情反映出物业服务的重要性,一个小区能否实现封闭管理,消毒是否到位,对于本次疫情的防控很重要。

一些品牌房企在本次疫情防控中,很早就在小区电梯设置了抽纸和一次性手套,还有一些小区连外来人口的登记都没有执行到位,从这些细节上就可以看出物业服务的好与不好。

另外,通过本次疫情也反映出,社区里面配备果疏生鲜便利措施,物业能够增加代采购配送服务,也是很有必要的。在平时,京东就能满足早上下单晚上送到家的需求,然后当遇到类似于本次疫情这种事情时,人们平常使用的购物平台也会遇到很大的麻烦,不能够及时送到。






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买哪里的房子?


1.判断自己所在城市的房子是不是有价值,首先看人口。看自己所在城市的人口是持续流入还是缓慢流出,特别是在2018年、2019年,全国很多二线城市和准一线城市都相继颁布了人才引进政策,人才落户门槛越来越低,那么自己所在城市究竟是实现人口虹吸的城市,还是这个城市的人不断流入到新兴城市中去,这决定着这个城市有没有最基本的地缘型购房需求。如果一个城市人口持续流入,那么这个城市房价肯定不会下降。

2.看产业,产业和人口息息相关。有了产业才会形成对人口的吸引力。产业把人固定在一个区域,落户之后还能生根,能持续在这个城市工作,居住加工作的状态,为这个城市持续贡献。产业最终把人固定在某一个区域,形成人口聚集的区域,这样,周边的房产也会有价值,或者说这个区域周边就是计划购买的区域。

另外,他的周边交通情况怎么样,一个区域内部的交通微循环,它跟大城市的关联度,有没有轨道交通能够很快的通达城市的核心区。

除了这个,还有它与周边城市的交通关联,有没有可能在大的产业链中形成产业相互分工的关系,比如早期的长三角经济区,以及现在的粤港澳大湾区,在一个片区内都形成了产业的分工,而且通过交通让这个片区得到很好的相互连结,这样在区域内的各个城市都会有提升的空间。

3. 看具体小区的周边配套,它周边的配套能不能形成对这个区域价值的一个刚性支撑。比如有没有教育配套。一个区域的教育资源更多还是由高素质的人口所决定,高素质的人口更为集中,大家对于教育的重视程度也会更高,才能形成更好的教育氛围。比如某个学校因为一群高素质的家长,使得这个学校的教育质量和考学标准都得到很高的提升,可能会考出一个学区房来。

4. 最后,还是要买品牌房企开发的项目。品牌房企开发的项目在品质上有基本的保障,至少不会遇到烂尾楼的风险。除了要有好房子外,也需要有好的物业服务。所以在买房子这件事上,除了考虑房子本身的功能空间、规划布局,建筑标准外,还要考虑物业服务能够带来哪些更好的服务。


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